SomnOO wurde aus der Überzeugung heraus gegründet, dass für einen erfolgreichen Hotelbetrieb die Gebäude und das Geschäftskapital im Besitz desselben Akteurs sein müssen, und hat sich regelmäßig mit 123 Investment Managers zusammengetan, um seinen Bestand zu erwerben. In etwas mehr als zehn Jahren hat das Unternehmen mehr als 60 Transaktionen durchgeführt und erzielt mittlerweile einen Umsatz von über 100 Millionen Euro.
SomnOO ist der Name dieses Unternehmens, das 2014 von Christian Rousseau und Lars Backhaus, zwei Spezialisten für den Hotelmarkt, gegründet wurde. Der erste hat seine Erfahrung insbesondere bei der Accor-Gruppe gesammelt. Der zweite war bei Blackstone Real Estate Hotels France, Accor und der Louvre Hotels Group tätig.
Sie gründeten SomnOO auf der Grundlage der Erkenntnis, dass die Gebäude und der Betrieb vom selben Betreiber geführt werden müssen, um die erfolgreiche Entwicklung der Hotels auf lange Sicht zu gewährleisten. "Aus unseren gemeinsamen Erfahrungen haben wir gelernt, dass es schwierig ist, einen Betreiber und einen Eigentümer von Hotelgebäuden langfristig unter einen Hut zu bringen", meint Lars Backhaus. "Diese Situation führt früher oder später zu einer Diskrepanz der Interessen bei der Wertschöpfung. Auch wenn es aus finanzieller Sicht sinnvoll ist, die Gebäude aus der Bilanz herauszunehmen, führt diese Situation langfristig zu echten Funktionsstörungen im Lebenszyklus eines Hotels. So ist es beispielsweise schwierig, den idealen Zeitpunkt für eine Renovierung für alle Beteiligten zu finden. Für den Eigentümer der Gebäude oder den Betreiber hängt dies beispielsweise von seinem Investitionshorizont oder seinen finanziellen Möglichkeiten ab; beide Parteien haben nicht unbedingt den gleichen Rhythmus. Als Eigentümer und Betreiber spart man außerdem Zeit bei der Entscheidungsfindung."
Der Hotelmarkt in Europa war damals im Gegensatz zu den Vereinigten Staaten mit vielen Franchisenehmern stark fragmentiert. Die meisten von ihnen wurden in den 1970er- und 1980er-Jahren gegründet und befanden sich häufig in einer Übergangsphase. Gleichzeitig befanden sich viele Hotels im Besitz von Investmentfonds, die sie veräußern wollten, um ihren Liquiditätsbedarf zu decken. Auf diese beiden Transaktionspipelines haben sich die beiden Partner konzentriert.
Um ihr Vorhaben erfolgreich umzusetzen, benötigen sie Kapital. Daher nehmen sie seit 2016 Bankkredite und die Unterstützung von Private-Equity-Fonds in Anspruch. Sie treffen sich insbesondere mit den Teams von 123 IM, darunter Pierre Dupuy-Chaignaud. Dieser, geschäftsführender Gesellschafter und Vorstandsmitglied von 123 IM, erklärt: "Wir haben sie bei ihren ersten Akquisitionen begleitet, zunächst bei einem Première Classe-Hotel in Annecy, dann bei drei weiteren im Osten; wir gingen davon aus, dass wir in drei bis vier Jahren etwa fünfzehn Transaktionen erreichen würden. Letztendlich wurde diese Zahl innerhalb eines Jahres erreicht. Drei Jahre später hatten wir etwa dreißig Transaktionen durchgeführt. Wir haben unser Wissen, Anwälte und andere Berater sowie unsere Kompetenz in den Bereichen Build-up und Schuldenstrukturierung eingebracht. Unsere Rolle als Investor besteht darin, Unternehmer zu begleiten, die ihr Geschäft zu führen und ein Projekt voranzutreiben wissen, denen aber oft die Fähigkeit fehlt, Geld zu beschaffen, einen Preis auszuhandeln, die Verschuldung zu optimieren, ein Memo und einen Businessplan zu verfassen, und sie gleichzeitig herauszufordern."
Bei 123 IM steht der Ablauf jeder Transaktion von Anfang an fest: Das Datum des Ausstiegs aus dem Fonds und die Modalitäten sind im Voraus bekannt. "Wir haben es hier nicht mit einem Fall zu tun, in dem das Unternehmen in fünf Jahren vor einer Schuldenwand steht. Hier ist die geplante Übernahme jedes Hotels mit einem Refinanzierungsplan vorgesehen", erklärt Pierre Dupuy-Chaignaud. Bei jeder Transaktion ist 123 IM in Phase 1 "ultra-mehrheitlicher" Aktionär, bevor SomnOO in Phase 2 Eigentümer wird.
Die ersten Veräußerungen wurden bereits 2021 durchgeführt, sodass 123 IM die ersten Ausschüttungen an seine Investoren vornehmen konnte. Der Investitionszyklus beträgt in der Regel fünf Jahre, kann aber bis zu sieben Jahre dauern. Die von Xavier Anthonioz geleitete Verwaltungsgesellschaft hat im Laufe der Jahre über verschiedene Strukturen und Anlageinstrumente investiert: FIP, Club Deals, institutionelle Fonds und thematische Fonds für den Tourismus.
"Mit 123 IM haben wir immer versucht, uns gegenseitig an die Bedürfnisse des anderen anzupassen", sagt Lars Backhaus. "Diese Flexibilität ist sehr wertvoll. Die Einfachheit des mit ihnen eingerichteten Mechanismus ist ebenfalls eine Stärke unserer Partnerschaft: Wir wissen im Voraus, wie die Liquidität geschaffen wird, und Ausstiege sind ohne lange Diskussionen möglich. Dennoch sind wir beide frei, mit anderen Strukturen zusammenzuarbeiten; jeder ist sich seiner Verantwortung bewusst und schafft ein Klima des Vertrauens."
In den letzten elf Jahren hat SomnOO 65 Hotels erworben, davon 48 mit 123 IM. Das Unternehmen verfolgt eine disziplinierte Kaufmethodik. Diese basiert zunächst auf einem Fernansatz – Lage, Bilanzanalyse, Kundenbewertungen, Wachstumsbereich usw. –, der zu einer ersten Einschätzung führt. Ist diese zufriedenstellend, begeben sich die Teams vor Ort, um die Investitionsthese zu validieren. Wird diese bestätigt, erhält SomnOO Exklusivität und lässt Audits durchführen. "Ein rationaler und industrialisierter Investitionsprozess ist grundlegend, um die richtigen Entscheidungen zu treffen und keine Zeit zu verlieren. Es geht nicht unbedingt um die Renovierung eines Hotels: Unser Leitgedanke ist es, eine Immobilie zum richtigen Preis zu kaufen, deren Umsatz wir anschließend steigern, deren Kosten wir senken und damit deren Wert wir steigern können", erklärt Lars Backhaus.
SomnOO konzentriert sich auf Hotels mit zwei bis vier Sternen (50 % der Hotels sind Drei-Sterne-Hotels, 25 % Vier-Sterne-Hotels und 25 % Zwei-Sterne-Hotels). Diese werden unter verschiedenen Marken betrieben, von Ibis Budget über Mercure, Campanile, Première Classe, Kyriad und Best Western bis hin zu unabhängigen Marken (15 %). Die meisten dieser Akquisitionen wurden in Frankreich (80 %) getätigt, mit einer Diversifizierung in Deutschland (20 %), wobei jede Transaktion zwischen fünfzig und achtzig Zimmer umfasste. "Das Mid-Market-Segment ist im Vergleich zum Luxussegment weniger volatil", sagt Lars Backhaus. "Wir sind meist in mittelgroßen Städten tätig, deren wirtschaftliches Ökosystem relativ stabil ist. Der Betrieb unter verschiedenen Marken ermöglicht es uns, unsere Unabhängigkeit zu bewahren, unsere Risiken zu diversifizieren und von jeder einzelnen Marke zu lernen. "
65 % der Hotels sind auf Geschäftskunden ausgerichtet, 35 % eher auf Urlauber. "Das ist reiner Zufall! Unabhängig davon, was die Gästezahlen antreibt, zählt vor allem die Widerstandsfähigkeit des Hotels", bemerkt der Geschäftsführer.
"Heute ist SomnOO dank seiner perfekten Branchenkenntnisse und seiner Kosten- und Ressourcenbeherrschung zu einem bedeutenden Akteur mit einem Umsatz von 100 Millionen Euro und einem EBITDA von 30 Millionen Euro geworden", bemerkt Pierre Dupuy-Chaignaud. In den letzten zwei Jahren konnte das Unternehmen seine Kapitalstruktur mit dem Einstieg zweier neuer Aktionäre, Bpifrance und Crédit Mutuel Equity, weiter stärken. Ein Beweis dafür, dass seine Führungskräfte noch mehr erreichen wollen: "Wir wollen im Einklang mit unserer langfristigen Vision für die Hotellerie weiter wachsen. Der Markt ist nach wie vor sehr fragmentiert, mit einigen Akteuren, die ihn wie wir konsolidieren. Die Konsolidierung auf der zweiten Ebene wird vielleicht in den nächsten zehn Jahren stattfinden. Werden wir die Konsolidierer oder die Konsolidierten sein? Das hängt ganz von der Unternehmenskultur und den Menschen ab, aber wir haben weiterhin den Wunsch, den Markt zu begleiten", schließt Lars Backhaus.